En muchos países el acceso a la vivienda ha pasado a ser uno de los mayores caballos de batalla de los diferentes partidos políticos con capacidad de gobernar.
La célebre “pirámide de las necesidades” de Maslow, en su versión algo caricaturizada, exponía que las prioridades de un ser humano eran sencillas: encontrar comida, una casa, una familia, pertenencia social, y, por último, bienestar espiritual.
Los fuertes ascensos de los precios de la vivienda están dificultando cada vez más que un segmento creciente de la población pueda acceder a este esencial segundo escalón de la pirámide, bien en forma de compra o de alquiler. De aquí se deduce por qué la dificultad para acceder a la vivienda es una de las principales preocupaciones de los ciudadanos occidentales. De estas preocupaciones se deriva una consecuencia política: en muchos países, el acceso a la vivienda ha pasado a ser uno de los mayores caballos de batalla de los diferentes partidos políticos con capacidad de gobernar.
Recientemente, las elecciones en el Reino Unido tuvieron a la vivienda como protagonista. El partido laborista señaló la nefasta gestión realizada por los conservadores en políticas de planeamiento (fabricación de suelo), prometió agilizar trámites para construir más viviendas asequibles y logró así una abultada victoria, especialmente entre los jóvenes: solo uno de cada diez de menos de 35 años votó a los conservadores. En sentido contrario, la calamitosa situación de la falta de viviendas en Canadá ha permitido a la oposición conservadora plantear una serie de acciones para aumentar la producción, acciones que la han llevado a liderar claramente las encuestas en veinte puntos frente al partido del actual primer ministro Trudeau, que ha incumplido su promesa de reducir los alquileres; en realidad sus precios se han duplicado en ocho años. Es importante además insistir en que el sueño de acceder a una vivienda no solo moviliza el voto joven, sino también el de padres y abuelos, que quieren que sus descendientes tengan oportunidades de acceso similares a las que ellos disfrutaron. En EEUU, donde las casas han subido un 54% desde el covid y donde el índice de asequibilidad de la vivienda se sitúa hoy en día en uno de los peores niveles de su historia, republicanos y demócratas andan a la zaga propugnando políticas para impulsar el número de viviendas asequibles, algo que se percibe en las intervenciones de Trump y Harris, y que marcará el desempate.
La vivienda ha subido en muchos países occidentales debido en general a una oferta (construcción de casas) inferior a la demanda (formación de hogares). Por ejemplo, en España, la relación entre una y otra lleva muchos años por debajo de 0,4, cuando debería ser 1, lo que explica que las casas hayan subido un 26% desde el covid. Muchos políticos plantean solucionar el problema por el lado de la demanda (ayudar a la compra), pero cuando existe una oferta tan limitada, incrementar aún más la demanda no hará sino empeorar la situación si no se mejora la oferta. En otras ocasiones se ha optado por medidas populistas que el mundo académico ha mostrado que no funcionan. Por ejemplo, el control de precios de alquiler restringe aún más la oferta, acaba provocando más subidas de precios, un aumento de la economía sumergida y la expulsión del mercado de alquiler de las familias más humildes: el propietario prefiere alquilar a una familia con mayores ingresos al presentar menor probabilidad de impago. De ahí que el economista sueco Lindbeck afirmara: “tras los bombardeos, el control de precios es la técnica más eficiente para destruir una ciudad”.
La solución que funciona pasa por mejorar la oferta para producir más casas y más asequibles, y son precisamente esas soluciones de oferta bien explicadas las que están permitiendo inclinar la balanza electoral de uno u otro lado, en función de quién presenta las medidas más realistas para afrontar el problema. El votante quiere soluciones, no brindis al sol.
Si analizamos la oferta, el coste de producir una vivienda se ha encarecido debido a diferentes inflaciones: la de los salarios de construcción, la de materiales de construcción, la del suelo finalista, que escasea en muchas zonas, y la del coste financiero, debido a los vaivenes regulatorios. También, debido al importante peso que los impuestos representan en el precio de la casa: cerca de una cuarta parte, y sube en euros según sube el coste de una casa.
Las políticas de oferta que funcionarían consisten en aumentar la fabricación de suelo finalista para adecuarlo a la demanda, disminuir los procesos de su tramitación, su arbitrariedad y su opacidad; acortar, simplificar y centralizar los múltiples trámites y permisos asociados a la construcción de una casa; resolver la acuciante inseguridad jurídica actual en la promoción; habilitar políticas activas de empleo para formar parados que puedan trabajar en la construcción; promover industrialización de la construcción, para paliar la falta de mano de obra; impulsar la financiación asequible para la construcción de vivienda, bien en alquiler o en venta; y limitar el excesivo peso impositivo que restringe la oferta y la demanda. Son políticas de Estado que requieren de altura de miras y de visión de medio plazo.
Además, se pueden implementar políticas de oferta con resultados de corto plazo. Por ejemplo, ciudades como Tel Aviv o Houston han facilitado la división horizontal de grandes pisos en otros más pequeños para incrementar la oferta, y han autorizado, en zonas no esenciales de la ciudad, el aumento de los metros en los que se puede edificar, impulsando la oferta “hacia arriba”. También se puede facilitar la conversión de suelo finalista habilitado para uso comercial en apto para edificar vivienda. Los jóvenes serán los principales beneficiados.
Decía Ed Koch, alcalde de Nueva York en los ochenta que “sacar la basura de la calle no es ni republicano ni demócrata”. Construir más viviendas asequibles no es ni de izquierdas ni de derechas. Lo importante es que ganen aquellos que realicen las propuestas que funcionan. Si además las implementan con éxito, posiblemente repetirán en el gobierno.
