La vivienda sube, no baja, para decepción de nuestros primates genes y de sus agoreros mensajeros
Tras comenzar los confinamientos del covid de hace un año, se escribieron todo tipo de pronósticos sobre el futuro del precio de la vivienda. En general, el silogismo era sencillo: viene una pandemia, la pandemia traerá una mezcla entre recesión y depresión, estas harán dispararse el paro, ergo, los precios de las casas se hundirán. Entre otros augurios, se llegó a predecir que los precios de vivienda nueva podrían caer un 16%, los de segunda mano un 17%, con caídas de ventas de un 47% en primera mano y de un 37% en segunda mano. Entiendo que la fuente de estas predicciones eran ‘encuestas’.
Si observamos lo que ha ocurrido frente al connatural miedo de nuestros neandertales genes (que representan entre un 3% y un 4% del total), podemos observar:
Primero, el precio de la vivienda en España subió de media un 2,1% en 2020, según el índice de precios de la vivienda del INE, en mi opinión el indicador de mayor calidad y profundidad estadística. Por lo tanto, no cayó un 25%, como se aventuró en más de un titular.
Segundo, los precios de la primera vivienda subieron un 6,5%, según este indicador (no cayeron un 16%).
Tercero, los precios de segunda mano subieron un 1,4% (no bajaron un 17%).
Cuarto, las ventas de vivienda cayeron un 18% en 2020 (motivado por el confinamiento primaveral), con las de primera mano bajando un 11% (no un 50%) y las de segunda mano un 19% (no un 37%).
En resumen, el mercado residencial se comportó durante la pandemia y la recesión con una resistencia relevante, tanto en precios como en volúmenes.
Una pregunta que surge es por qué el eco mediático de lo alarmista siempre impera sobre lo no alarmista. En mi opinión, la clave es entender que nuestra especie, el Homo sapiens (aún no ha llegado la corrección lingüística a la antropología), lleva existiendo desde hace algo más de 200.000 años, precedida de diversos tipos de homínidos. Hasta hace unos 10.000 años, hemos vivido en cuevas y similares. Las primeras ciudades aparecieron hace 8.000 años, y la mayoría de nosotros hemos sido analfabetos hasta hace un siglo y medio. Esto quiere decir que la inmensa mayoría de nuestra vida útil ha transcurrido en habitáculos cavernícolas en los que solo se vive estando siempre acongojado.Acongojado por leones, por lobos o por fantásticos dragones (que aterrorizan a muchas civilizaciones, aunque nunca hayan existido ni se hayan comunicado entre sí), miedos que han atenazado nuestra antropología y que hemos heredado en nuestros genes. Por eso cualquier tipo de ‘noticia’ que enfatice lo catastrófico tiene eco, especialmente si aborda algo muy tangible como nuestra vivienda, lo que genera un peligroso círculo vicioso de relacionar el sesgo negativo con la audiencia.
Una ‘encuesta’ el año 999 quizás hubiera generado la opinión de que el mundo se acababa el año 1000, pero el que se hubiera suicidado ante esa ‘predicción’ habría cometido una majadería. El problema, obviamente, es que el que hubiera vendido su vivienda nueva en junio pensando que el precio iba a caer un 17% hubiera hecho el canelo. Eso duele.
Analicemos la realidad.
En EEUU, las casas suben un 11% según el más prestigioso de sus indicadores, el Standard & Poors Case Shiller, que ideó el Premio Nobel Robert Shiller. El menos sofisticado, pero más amplio, FHFA computa una subida de un 12%. En Canadá suben un 17%. En el Reino Unido y en Alemania suben un 7%. En Francia, un 5%.
¿Y por qué sube la vivienda? Lo anunciamos hace meses en esta columna:
Primero, afrontamos décadas de tipos reales negativos (tipos de interés netos de inflación), eso desplaza dinero desde la renta fija (donde se acumulan unos 100 billones de dólares) y el único activo suficientemente comparable en dimensión es la vivienda (todas las casas del mundo valen unos 255 billones de dólares, frente a un PIB mundial cercano a 80).
Segundo, vienen tiempos de más inflación. La historia nos enseña que la vivienda es uno de los activos que mejor nos protegen ante ese entorno.
Tercero, el teletrabajo, o el trabajo híbrido, ha impulsado que mucha gente considere cuánto invertir en su vivienda, y si merece la pena adquirir una morada más grande algo más alejada del lugar de trabajo. Este proceso se está produciendo en la mayoría de los países occidentales, lo que impulsa su precio en las periferias de las grandes ciudades.
Cuarto, no es lo mismo una crisis endógena (demasiada deuda privada y burbuja inmobiliaria, como en 2008) que una exógena (epidemia con fecha de caducidad a efectos prácticos vía vacunas). Por eso los mercados de empleo se comportan de forma mucho mejor que en 2008 (en EEUU, el desempleo está ya al 6%, en Europa, al 8%).
El país en el que las casas suben un 22% desde el covid es Nueva Zelanda, hasta el punto de que el Gobierno ha ordenado cuestionablemente a su banco central intervenir para frenar su subida.
La vivienda sube, no baja, para decepción de nuestros primates genes y de sus agoreros mensajeros.
